逾期交房导致购房户租房 可否主张与租金等价违约金

法院：房地产商违约，违约金应弥补购房者的实际损失

房地产商逾期交房，支付的违约金赔偿低于购房户租房的房屋租金，租房产生的剩余租金应由谁来承担?近日，厦门集美法院审理了一起购房者起诉开发商，要求开发商支付因逾期交房造成的租金损失案。

孙某向厦门某房地产公司购买位于厦门市集美区某楼盘的一处房产，于2016年4月8日签订了《厦门市商品房买卖合同》，约定交房日期、违约责任等条款。根据合同约定，孙某按时足额支付了购房全款。合同约定，2018年6月30日交房，但房地产公司到2019年11月16日才交房，逾期交房500余天。

孙某起诉至法院称，厦门某房地产公司逾期交房，导致孙某一家不得已另外租房以解决居住问题，租金损失应由房地产公司赔偿。房地产公司已赔偿违约金46957.76元，但孙某一家实际支出的租房费用为60500元，因此房地产公司还应赔偿孙某租金损失13542.24元。

厦门某房地产公司在庭审中辩称：该公司已向孙某支付了逾期交房违约金，双方之间因逾期交房产生的纠纷，已经解决并且同意再无其他争议。孙某主张赔偿租金损失仍然是基于该公司逾期交房产生，法院应当裁定驳回孙某的起诉。

经审理，法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，孙某与厦门某房地产公司签订的《厦门市商品房买卖合同》合法有效。本案中，孙某虽然接受并领取了房地产公司支付的逾期交房违约金，但因房地产公司的违约行为，导致孙某产生了房租损失，已支付的违约金并不足以抵偿租金损失，孙某的此项诉求合乎法律规定，应予以支持。但租金损失的计算期限应从合同约定的交房期限起至实际交房之日止，按每月3500元计算，租金共计57750元，扣除已赔偿的违约金46957.76元，房地产公司还应赔偿孙某逾期交房的损失10792.24元。故集美法院判决：厦门某房地产公司应向孙某支付逾期交房造成的租金损失10792.24元。

法官说法

我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。若约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》具体规定，当违约金弥补不了购房者的实际损失时，购房者除了主张“逾期交房违约金”之外，还可以主张超出“逾期交房违约金”部分的实际损失。

本案中，被告逾期交房给原告孙某造成的损失，其支付的违约金不足以抵偿孙某的租金损失，因此，孙某主张房地产公司继续支付逾期交房违约金不足以抵偿租金的损失符合法律规定。